Crise du logement : pour la première fois en quatre ans, le marché commence à respirer

Après trois ans à voir leurs loyers monter sans répit, les locataires québécois assistent enfin à une accalmie – modeste, mais réelle. Une analyse de plus de 42 000 annonces de propriétaires individuels révèle qui en profite, qui reste sur le carreau, et combien il faut maintenant gagner pour se loger sans se serrer la ceinture.

Au printemps 2025, au plus creux de la crise du logement, seulement 9,3 % des 4½ chez les propriétaires individuels du Québec se louaient à moins de 1 243 $/mois. C’est le seuil au-delà duquel un couple à revenu médian commence à consacrer plus de 30 % de son revenu brut au loyer – la zone de stress financier définie par la SCHL. Un an plus tard, au premier trimestre 2026, on est à 22,5 %. Plus du double, en quatre trimestres.

Une analyse de 42 606 annonces de propriétaires individuels et de petits gestionnaires publiées sur LogisQuébec entre 2022 et 2026 documente précisément ce retournement. Sur les quatre types de logements suivis – chambres, 3½, 4½ et 5½ -, trois ont déjà dépassé leur point bas. Les causes sont identifiées, chiffrées et confirmées par le Rapport sur le marché locatif 2025 de la SCHL. Ce qui suit explique pourquoi le marché se calme, où la détente se fait sentir, et combien il faut maintenant gagner pour louer au Québec sans s’étrangler.

« Le marché respire » – ça veut dire quoi, concrètement ?

Quand on dit que l’abordabilité « remonte », ce n’est pas une abstraction d’économiste. Concrètement, ça veut dire trois choses qu’on peut toucher du doigt.

Premièrement, on trouve plus d’annonces sous les seuils que la SCHL considère sains pour un ménage moyen. Pour un 4½ destiné à un couple, ce seuil est de 1 100 $/mois en dollars de 2022 – autrement dit, 30 % d’un revenu de ménage de 44 000 $/an, soit à peu près le revenu médian d’un ménage locataire québécois. En 2022, 27 % des annonces de propriétaires individuels passaient ce test. En 2025, on était tombé à 9 %. Au premier trimestre 2026, on est remonté à 22,5 %. Bref, vous avez deux fois et demi plus de chances de tomber sur du louable qu’il y a un an.

Deuxièmement, les hausses de loyers ralentissent nettement. Sur les annonces de propriétaires individuels, le prix demandé pour un 4½ a baissé de 7 % entre le premier trimestre 2025 et le premier trimestre 2026. C’est la première baisse trimestrielle depuis 2022. La SCHL, qui mesure pour sa part les loyers payés (et non demandés), confirme la tendance : le taux d’inoccupation au Québec est passé de 1,8 % en 2024 à 2,9 % en 2025, presque la cible d’équilibre de 3 %.

Troisièmement, les délais de location s’allongent dans plusieurs marchés. Quand un appartement reste affiché plus de trois semaines au lieu de partir en dix jours, c’est que le rapport de force entre propriétaires et locataires change. Vous avez le temps de visiter, de comparer, de négocier.

Pourquoi ça se calme, finalement ?

Trois choses sont arrivées à peu près en même temps. Aucune n’est due au hasard, et toutes sont mesurables.

1. Plus de logements neufs ont été livrés au Québec en 2025 qu’ailleurs au Canada

Selon le Rapport sur le marché locatif 2025 de la SCHL, 31 000 logements locatifs neufs ont été livrés au Québec en 2025. C’est plus que partout ailleurs au Canada cette année-là. La plupart sont haut de gamme, donc pas directement abordables – mais ils libèrent des appartements existants en chaîne : quand le locataire à 80 000 $ déménage vers le condo neuf, son 4½ à 1 400 $ se libère pour quelqu’un d’autre.

2. Beaucoup moins de monde arrive au Québec qu’il y a deux ans

En 2025, pour la première fois depuis 1997, le Québec a perdu plus de résidents non permanents qu’il n’en a accueilli : 51 413 départs nets, selon l’Institut de la statistique du Québec. Travailleurs étrangers temporaires, étudiants internationaux, demandeurs d’asile – le compte global est négatif. La cause est connue : plafond fédéral sur les permis d’études, suspension des EIMT à bas salaire dans la région de Montréal-Laval, abolition du Programme de l’expérience québécoise. Avec un taux de location autour de 85 % pour cette population et des ménages d’environ deux personnes, ce solde négatif a libéré environ 22 000 logements en une seule année. C’est presque 2 % du parc locatif québécois total.

Cortellino, l’économiste de la SCHL chargé du dossier, l’a formulé clairement dans le Rapport sur le marché locatif 2025 : « Ce ralentissement de la demande s’explique principalement par la baisse du nombre de résidents non permanents : les travailleurs temporaires et les étudiants internationaux. » Six mois plus tard, en entrevue à la Montreal Gazette pour la série « Renting Montreal » du 17 mai 2026, il allait plus loin : « Les propriétaires se disputent les mêmes locataires en ce moment, parce qu’il n’en arrive plus d’ailleurs. Pour la première fois depuis des décennies, plusieurs propriétaires gardent leurs loyers stables ou les baissent d’une année sur l’autre. »

Nos propres données vont dans le même sens, ligne par ligne. Le prix moyen demandé pour un 4½ chez les propriétaires individuels est passé de 1 745 $ au premier trimestre 2025 à 1 640 $ au premier trimestre 2026 – une baisse de 6 % en douze mois. Ce n’est pas un effondrement. C’est un repli, et c’est la première baisse trimestrielle de prix demandé depuis 2022.

Et un dernier angle qu’il faut garder en tête : le Québec rattrape Toronto et Vancouver

David Wachsmuth, chaire de recherche du Canada en gouvernance urbaine à McGill, a apporté à la Gazette une lecture qui change le cadrage de tout l’épisode. Pendant des décennies, Toronto et Vancouver avaient des loyers nettement plus élevés que Montréal et Québec. Depuis dix ans, cet écart se referme – et il se referme vite. Les données SCHL relayées dans la même enquête sont nettes : le loyer moyen à Montréal est passé de 617 $ en 2006 à 1 291 $ en octobre 2025, soit +109 % sur dix-neuf ans, dont +70 % concentrés sur la seule dernière décennie. « Les régions canadiennes où les loyers progressent le plus rapidement en ce moment sont toutes au Québec », observe Wachsmuth. Pas seulement Montréal : la Mauricie, l’Estrie, le Saguenay, l’Outaouais, les Laurentides. C’est précisément la carte du Québec que nos données couvrent le mieux.

La détente que nous documentons depuis 2024 s’inscrit dans ce mouvement-là. Mais Wachsmuth tient à garder le pied sur le frein. Toujours à la Gazette : « It’s rarely been harder to afford a home. It’s never been harder for a lot of people. » Le déficit d’abordabilité accumulé pendant la décennie de hausses ne se résorbe pas en quatre trimestres.

3. Quelques milliers d’appartements Airbnb sont retournés au marché traditionnel

La Loi 25 sur l’hébergement touristique au Québec et le règlement de la Ville de Montréal du 1er mai 2025 ont effectivement réduit l’offre Airbnb. Mais l’effet réel sur le marché locatif est modeste : entre 1 000 et 3 000 logements seraient revenus à la location traditionnelle entre 2023 et 2026, selon les sources qui ont étudié la question (ministère du Tourisme, étude Wachsmuth de l’Université McGill, rapport RCGT). À comparer aux 22 000 libérés par la baisse migratoire, ça reste un effet quinze à vingt fois plus petit.

Bon. Mais en pratique, combien faut-il gagner ?

La règle du 30 % donne un repère utile : multipliez votre loyer mensuel par 40, c’est le revenu annuel brut qu’il vous faut pour rester en zone saine. Voici ce que ça donne en 2026 dans le segment des propriétaires individuels.

Le salaire médian au Québec se situe autour de 48 000 à 52 000 $ par an pour un travailleur à temps plein, selon Statistique Canada. Autrement dit : un locataire seul avec un salaire médian peut se loger sans stress dans un 3½ ou une chambre. Pour un 4½ au prix moyen, il faut gagner 27 à 38 % de plus que la médiane – ou être deux. Pour un 5½ familial, un seul revenu moyen ne suffit plus dans la plupart des marchés.

Où chercher si vous voulez respirer ?

La détente n’est pas répartie également sur la carte du Québec. Les marchés régionaux, surtout là où il n’y avait pas une vague d’étudiants internationaux ou de travailleurs temporaires, profitent à plein. Les banlieues dont la majorité du parc est en propriété – Candiac, Farnham, Saint-Hyacinthe – restent fermées presque hermétiquement à la classe moyenne, parce que leur marché locatif est petit et porté par une demande de ménages à hauts revenus.

Cinq conseils si vous cherchez un appartement en 2026

Si votre bail se termine au 1er juillet et que vous regardez le marché avec angoisse, voici ce que les données suggèrent.

1. Ne vous limitez pas aux grandes villes. Trois-Rivières, Rivière-du-Loup, Sorel-Tracy, Saguenay (Jonquière en particulier) offrent encore des 4½ et 5½ à des prix raisonnables. Si votre emploi le permet (télétravail, mobilité), ces marchés méritent un détour sérieux. Un 5½ familial à Jonquière coûte en moyenne 601 $/mois – une fraction du prix de la grande couronne montréalaise.
2. Élargissez votre périmètre dans les grandes villes. À Québec, les arrondissements péri-centraux comme La Cité-Limoilou et Charlesbourg restent accessibles – environ une annonce sur quatre passe sous le seuil abordable. À Montréal, Montréal-Nord et Rivière-des-Prairies offrent un compromis intéressant entre prix et accès au transport en commun.
3. Méfiez-vous des banlieues « réputées familiales ». Candiac, Saint-Constant, Saint-Hyacinthe, Saint-Jean-sur-Richelieu : ces marchés affichent une abordabilité quasi nulle pour le 4½. Si vous ciblez une banlieue par budget, ces choix vous coûteront en moyenne 1 800 $ à 2 300 $/mois – souvent plus que certains arrondissements de Montréal.
4. Préparez votre dossier avant même de visiter. Dans les marchés à forte vélocité (Dorval, Charlesbourg, Candiac, Saint-Hyacinthe), où les annonces partent en 9 à 20 jours, le locataire qui arrive avec lettre de présentation, justificatifs de revenus et références obtient le bail. Ceux qui hésitent une semaine arrivent toujours trop tard.
5. La détente peut s’inverser. Le marché actuel respire grâce à une combinaison conjoncturelle : moins d’immigration temporaire, livraisons de logements neufs, encadrement Airbnb. Si l’un de ces facteurs s’inverse – et l’histoire montre que les politiques migratoires peuvent changer rapidement – la pression peut revenir. Profitez de la fenêtre, ne la prenez pas pour acquise.

Pour le rapport complet, c’est par ici : https://www.logisquebec.com/abordabilite/2026-t1-le-marche-commence-a-respirer.

Trois questions qu’on se pose tous

Est-ce que ça veut dire que je vais payer moins cher mon loyer cette année ?

Pas nécessairement. La détente s’observe sur les nouveaux baux et sur les loyers demandés par les propriétaires. Si vous renouvelez votre bail, les hausses restent encadrées par le Tribunal administratif du logement. Mais si vous changez d’appartement, vous avez en 2026 nettement plus de choix qu’en 2024 ou 2025, et les loyers demandés baissent dans plusieurs marchés. Concrètement : si vous étiez prêt à déménager, c’est probablement le meilleur moment depuis trois ans.

Quelle est la « vraie » règle du 30 % et est-ce qu’elle s’applique à moi ?

La règle vient de la SCHL et dit qu’un ménage ne devrait pas consacrer plus de 30 % de son revenu brut au logement. Si vous y allez seul, c’est votre revenu personnel. Si vous habitez en couple ou en colocation, c’est le revenu combiné. Calcul rapide : multipliez votre loyer mensuel par 40 – vous obtenez le revenu annuel brut minimum requis. Un loyer de 1 400 $/mois demande 56 000 $/an. C’est un repère, pas un absolu : certains ménages avec peu de dettes peuvent absorber plus, d’autres avec des charges fixes élevées (auto, garderie) doivent rester sous les 30 %.

Si je veux acheter à la place, est-ce que c’est mieux en 2026 ?

Ça dépend complètement de votre épargne, de la stabilité de votre emploi et de votre horizon. Du point de vue purement financier, les taux d’intérêt restent élevés – le taux directeur de la Banque du Canada est à 2,75 % début 2025 après le pic de 5,0 % – donc les mensualités hypothécaires sont substantielles. Dans plusieurs marchés québécois, louer reste financièrement plus avantageux à court terme, même à des loyers de 1 700 à 2 000 $/mois, tant qu’on compare avec les paiements d’intérêts sur une hypothèque pour un logement équivalent. Mais l’achat protège contre les hausses futures de loyers et construit un patrimoine. Un conseiller financier indépendant vous aidera à faire le calcul personnalisé.

La méthode derrière ces chiffres

Cette analyse repose sur 42 606 annonces de propriétaires individuels et petits gestionnaires publiées sur LogisQuébec entre janvier 2022 et mars 2026, sur 18 trimestres consécutifs. Les annonces importées des grands gestionnaires professionnels (Centris, RentSync, Domum et neuf autres) ont été exclues pour garantir une série temporelle cohérente. Les seuils d’abordabilité (3½ < 900 $, 4½ < 1 100 $, 5½ < 1 500 $, chambre < 600 $ en dollars 2022) ont été calibrés selon la règle SCHL des 30 % du revenu brut. Pour mesurer l’évolution à pouvoir d’achat constant, ces seuils ont été indexés annuellement sur la rémunération horaire moyenne au Québec (Institut de la statistique du Québec), qui a progressé de 16,3 % entre 2022 et 2026. Sources externes citées : SCHL (Rapport sur le marché locatif 2025), Statistique Canada, ISQ (bilan démographique), IRCC, ministère du Tourisme du Québec, AirDNA, David Wachsmuth (McGill, chaire de recherche du Canada en gouvernance urbaine), Raymond Chabot Grant Thornton. Validation indépendante par l’enquête « Renting Montreal » de Leora Schertzer (Montreal Gazette, partie 1 publiée le 17 mai 2026), citant Cortellino (SCHL) et Wachsmuth (McGill). Méthodologie complète et données brutes : https://www.logisquebec.com/abordabilite/2026-t1-le-marche-commence-a-respirer . Reproduction autorisée avec mention de la source.